રાજકોટ તા. ર૩: આવનારી નવી જંત્રી-ર૦ર૪ અંગે ઇન્સ્ટીટયુટ ઓફ વેલ્યુએશને રાજકોટ કલેકટરને એક મહત્વનો પત્ર પાઠવી-જંત્રી સુધારા-વધારા અંગે સૂચનો કર્યા છે.

પત્રમાં ઉમેર્યું છે કે, સરકાર ગુજરાત જંત્રી દરોમાં સુધારો કરી રહ્યું છે, અને એવું અનુમાન છે કે સંશોધન વૈજ્ઞાનિક અભિગમ પર કરવામાં આવી રહ્યું છે, જે એક આવકારદાયક પગલું છે. ૨૦૨૩માં ગાણિતિક વધારાને બાદ કરતાં ૨૦૧૧ પછી પ્રથમ વખત જંત્રીમાં સુધારો કરવામાં આવી રહ્યો છે.

અમે રાજકોટના કેટલાક નમૂના વિસ્તારો માટે જંત્રી દરો, સૂચિત દરો અને વાસ્તવિક બજાર દરોની પ્રગતિને દસ્તાવેજીકૃત કરવા અને મેપ કરવાની કવાયત હાથ ધરી છે ડેટા સ્ત્રોતો સહિત નિષ્કર્ષ મેટ્રિકસ, તમારા તૈયાર સંદર્ભ અને અવલોકન માટે આ સાથે જોડવામાં આવ્યું છે

જંત્રીના દરોમાં ઘણા વિસ્તારોમાં નોંધપાત્ર વધારો કરવામાં આવ્યો છે, તે હજુ પણ અહી અભ્યાસ કરાયેલા સ્થાનો માટેના વાસ્તવિક બજાર દરો (૨૫% થી ૪૨%)નો માત્ર એક અંશ છે. પત્રમાં ઉમેર્યું છે કે તે માનવું ખોટું હશે કે, તમામ જંત્રીના દરો વાસ્તવિક બજાર દરો કરતાં ખરેખર ઓછા છે. વાસ્તવમાં, એવા ઘણા ક્ષેત્રો અને સંપત્તિના પ્રકારો છે જ્યાં જંત્રીના દરો બજાર દરો કરતા ઘણા વધારે છે. માત્ર નિદર્શન માટે, અમે આ દર્શાવવા માટે નકશા સાથે અમરેલીમાં ચાર સ્થળો માટે જંત્રી દરોની ગ્રીડ પણ પ્રદાન કરી છે.  તે અવલોકન અને નોંધ કરી શકાય છે કે સૂચિત જંત્રી જમીનના દરો તેમજ સપાટ દરો અભ્યાસ કરેલ સ્થળો માટેના વાસ્તવિક બજાર દરો કરતા વધારે છે.જંત્રી/એએસઆરનું ઓછું મૂલ્યાંકન સરકારને આવકમાં નોંધપાત્ર નુકસાન તરફ દોરી શકે છે. નીચા જંત્રી મૂલ્યો સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્કની ઓછી વસૂલાતમાં પરિણમે છે, જે સમગ્ર આવકના ઉત્પાદનને અસર કરે છે.

નીચા જંત્રી/ASR મૂલ્યોને લીધે, બેંકોને SARFAESI હરાજી કરવામાં મુશ્કેલીઓનો સામનો કરવો પડે છે. આ હરાજી બજાર દરો પર આધારિત હોવાથી, જંત્રી અને બજાર મૂલ્યો વચ્ચેનો નોંધપાત્ર તફાવત ખરીદદારોને ભાગ લેવાથી નિરાશ કરે છે. આનાથી બેંકોની બેલેન્સ શીટ પર નોન-પર્ર્ફોમિંગ એસેટ્સ (NPAs) નો નોંધપાત્ર સંચય થાય છે.

જમીન સંપાદનના કેસોમાં વાજબી વળતર સુનિશ્ચિત કરવા માટે બજાર દરો સાથે સંરેખિત સચોટ જંત્રી/ASR મહત્વપૂર્ણ છે. આ મૂલ્યોને સંરેખિત કરવાથી એ સુનિશ્ચિત કરવામાં મદદ મળશે કે પુરસ્કાર મેળવનારને તેમની સંપાદિત જમીન માટે ન્યાયી વળતર મળે.

બાંધકામના દરોના સંદર્ભમાં જંત્રીના મુસદ્દામાં પ્રયાસ કરવામાં આવ્યો છે.

 ડ્રાફટ જંત્રી ૨૦૨૪ અને બજાર દરો વચ્ચે વિસંગતતા

અમારું વિશ્લેષણ ડ્રાફ્ટ જંત્રી ૨૦૨૪ અને પ્રવર્તમાન બજાર દરો વચ્ચે નોંધપાત્ર અસમાનતા દર્શાવે છે. ઘણા કિસ્સાઓમાં, ડ્રાફ્ટ જંત્રી વાસ્તવિક બજાર કિંમતના ૫૦% કરતા ઓછી હોવાનું જણાય છે. આ નોંધપાત્ર તફાવત માટે વધુ સંપૂર્ણ અને સચોટ બજાર ડેટા સંગ્રહ અને અર્થઘટન પ્રક્રિયા જરૂરી છે. તે ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે કે દરેક માઇક્રો-લોકેશન માટે સમાન માર્કેટ ડેટા એકત્ર કરવાનો પ્રયાસ કરવામાં આવે અને તેને નવી જંત્રીમાં સામેલ કરવામાં આવે. વધુમાં, તમામ સરકારી વિભાગો અને PSUs (સ્ટ્રેસ્ડ સેલ્સ સિવાય)ના ઓપન માર્કેટ ઓકશન ડેટા હોવા જોઈએ.પત્રમાં ભલામણ કરાઇ છે કે,  (૧) બજાર દરોનો વાસ્તવિક અભ્યાસ કરો અને વાસ્તવિક બજાર દરોના ૯૦% પર જંત્રી દરો નક્કી કરો. (ર) દર વર્ષે દરો અપડેટ કરો. (૩) સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, FSI ખર્ચ (વિકાસ પ્રોજેકટ માટે) વગેરે ચાર્જમાં ઘટાડો. (૪) જંત્રી રિવિઝન કમિટીમાં સ્વતંત્ર નિષ્ણાતો એટલે કે વેલ્યુઅર્સનો સમાવેશ કરો.