ગુજરાતમાં હવે સરકારી જમીનો પણ મોંઘીદાટ થશે

સરકારી જમીનો વેચવાની હોય ત્યારે કિંમત નિર્ધારણ માટે નવી ગાઇડલાઇન : સરકારી હિત સમાયેલું હોય તેવી જમીનનું મૂલ્યાંકન

અમદાવાદ તા. ૧૩ : ગુજરાત વાયબ્રન્ટ સમિટ પૂર્વે રાજય સરકારે સરકારી જમીનોના ભાવ વધે તે રીતે જમીનની કિંમત નક્કી કરતી જમીન મૂલ્યાંકન અંગેની નવી નીતિ (માર્ગદર્શિકા) જાહેર કરી છે. અત્યાર સુધી જિલ્લા જમીન મૂલ્યાંકન સમિતિ દ્વારા વિવિધ હેતુ માટે નાનામોટા પ્રોજેકટ્સ માટે સરકારી જમીનોની કિંમત નક્કી કરાતી હતી પરંતુ હવે કોઈપણ હેતુ માટે સરકારી કે સરકારી હિત સમાયેલું હોય તેવી જમીનો વેચાણ આપવાની થશે તો તેનું મૂલ્યાંકન સરકાર દ્વારા જાહેર કરાયેલી નવી નીતિના આધારે કરાશે. આ સ્થિતિમાં આગામી દિવસોમાં સરકારી જમીનો તો મોંઘી થશે જ સાથોસાથ તેની આસપાસની ખાનગી જમીનો પણ મોંઘીદાટ થશે અને તેની પર આકાર લેનારા પ્રોજેકટ્સ પણ મોંઘા થવાની ભીતિ છે.

રાજય સરકારે તેની જમીન મૂલ્યાંકન અંગેની નવી માર્ગદર્શિકામાં ત્રણ મુદ્દા સ્પષ્ટ કર્યાં છે. જેમાં કહેવાયું છે કે (૧) આવી જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૩૦૦૦ ચો.મી. કરતાં ઓછું હોય તો ઓછામાં ઓછા ત્રણ વેચાણ ધ્યાને લેવાના રહેશે (૨) આવી જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૩૦૦૦ ચોમીથી વધુ પરંતુ ૧૦,૦૦૦ ચોમીથી ઓછું હોય તો ઓછામાં ઓછા સાત વેચાણો ધ્યાને લેવાના રહેશે.(૩) આવી જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૧૦,૦૦૦ ચોમીથી વધુ હોય તો ઓછામાં ઓછા ૧૦ વેચાણો ધ્યાને લેવાના રહેશે. એમાં પણ એવી જોગવાઈ છે કે, મૂલ્યાંકન હેઠળની જમીનની આસપાસ એક કિ.મી.ની ત્રિજયામાં છેલ્લા એક વર્ષના સરખામણીપાત્ર વેચાણોને જ ધ્યાને લેવાના રહેશે. એટલે કે, જે સરકારી જમીન કોઈપણ પ્રોજેકટ કે કોઈપણ હેતુ માટે વેચાણ આપવાની થતી હશે તે જમીનની એક કિ.મી.ની ત્રિજયામાં છેલ્લા એક વર્ષ દરમિયાન તેની આસપાસના થયેલા જમીનના વેચાણોને જ ધ્યાનમાં લઈ શકાશે. જો આવા વેચાણો ઉપલબ્ધ ન હોય તો તેવા કેસમાં છેલ્લા બે વર્ષના વેચાણોને ધ્યાને લેવાના રહેશે. તે પ્રમાણેના વેચાણો પણ ઉપલબ્ધ ન હોય તો પછી તે સરકારી જમીનથી દોઢ કિ.મી.ની ત્રિજયામાં આવેલા અન્ય જમીનોના ૧-૨ વર્ષમાં થયેલા વેચાણોને ધ્યાનમાં લેવાશે. તેવા વેચાણો પણ ઉપલબ્ધ ન હોય તો તે સરકારી જમીનથી ૧૦ કિ.મી. સુધીની ત્રિજયામાં આવેલી જમીનોના વેચાણો ધ્યાનમાં લેવાશે. જો તે પણ નહીં હોય તો સરખા પ્રકારના ગામોના વેચાણોને ધ્યાનમાં લેવાશે. એમાં એક એવો બમ્પ મૂકાયો છે કે, એક જ સરવે નંબર કે એક જ સોસાયટીના એકસમાન વેચાણ દર એક જ તારીખ ધરાવતા એકથી વધુ વેચાણો ઉપલબ્ધ હોય તો તેવા કિસ્સામાં એક જ વેચાણને ધ્યાનમાં લેવાશે. જો શહેરી વિસ્તારોમાં આવી સરકારી જમીન વેચવાની થતી હોય તો આવા વેચાણો એક કે તેથી ઓછી એફએસઆઈ ધરાવતા હોય તેવા વેચાણો ધ્યાને નહીં લેવાય..

વેચાણપાત્ર થતી જમીનનું મૂલ્યાંકન જે હેતુ માટે (ખેતી કે બિનખેતી)કરવાનું હોય તે હેતુના વેચાણો ધ્યાનમાં લેવા પડશે પણ જે-તે હેતુ માટેના વેચાણો જયારે ઉપલબ્ધ ન હોય ત્યારે સરકારે શહેરી અને ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં શું કરવું તે માટે અલગ-અલગ જોગવાઈઓ જાહેર કરી છે. તે પ્રમાણે (૧) શહેરી વિસ્તાર હોય અને બિનખેતીના હેતુ માટે જમીન આપવાની થતી હોય ત્યારે જો બિનખેતીના હેતુ માટેના વેચાણો ઉપલબ્ધ ન હોય તો ખેતીના વેચાણના ૩ (ત્રણ ગણાં) કરવાના રહેશે.

નગર રચના યોજના,  સૂચિત યોજના માટે શું?

(૧)મુસદ્દારૂપ નગર રચના યોજના બનાવવાનો ઈરાદો જાહેર થાય અને સરકારમાં રજૂ થાય ત્યાં સુધીના ગાળામાં ૧૦૦ ટકા વધારો (૨) મુસદ્દારૂપ યોજના મંજૂર થઈ હોય ત્યારે ૨૦૦ ટકા વધારો આપવો. આ માટે પણ ગણતરીની ચોક્કસ પદ્ઘતિ જાહેર થઇ છે.

કુદરતી, માનવસર્જિત પરિબળોની અસર  પણ ગણાઇ

મૂલ્યાંકન હેઠળની જમીન નીચાણવાળી છે કે સમતળ અથવા સમતળ કરવા જરૂરી પૂરાણનો ખર્ચ કર્યા બાદની સ્થિતિ અને માનવસર્જિત પરિબળોને પણ ગણવાની પદ્ઘતિ જાહેર કરાઇ છે.

F-1, F-2 પર કઇ રીતે વધારો અપાશે?

વેચાણોને સરખાવવાપાત્ર બનાવ્યા બાદ ગણતરી કરતાં આવતી સરેરાશ વેચાણ દરમાં એફ-૧, એફ-૨ (ફેકટર-૧, ફેકટર-૨)માં વધારો-ઘટાડો નક્કી કરાશે. અમદાવાદ, રાજકોટ, વડોદરા, ભાવનગર, જામનગર, જૂનાગઢ, ગાંધીનગર શહેરી વિસ્તાર, સુરત શહેરી વિસ્તાર (યુડીએ, ડીએ, મ્યુ.કોર્પો. સહિત)માં ૧૫૦ ટકાનો વધારો અપાશે અને ક, ડ વર્ગની પાલિકાઓમાં ૫૦ ટકાનો વધારો અપાશે.

સવાલવાળી જમીનને અસર, ખાસ  પ્રોજેકટ આકાર પામતો હોય તો શું?

સવાલવાળી જમીનને અસર કરતાં થાય તેવો કોઈ ખાસ પ્રોજેકટ આકાર લઈ રહ્યો હોય ત્યારે (૧) તે આયોજનના તબક્કે હોય તો તેવી જમીનમાં ૨૫ ટકાનો વધારો (૨) તેનું અમલીકરણ થયું હોય અને ૨૫ ટકા પ્રગતિ થઈ હોય તો ૫૦ ટકા ઉઠ્ઠક્નજીટ (૩) અમલીકરણ બાદ ૫૦ ટકાથી વધુ પ્રગતિ થઈ હોય તો ૭૫ ટકા વધારો અને પ્રોજેકટ સંપૂર્ણતઃ કાર્યાન્વિત હોય તો ૧૦૦ ટકાનો વધારો આપવો.