Gujarati News

Gujarati News

News of Monday, 6th February 2023

જંત્રીનું જંતર -મંતર:ઘર ખરીદનાર સામાન્‍ય લોકોના માથે આર્થિક ભારણ વધશે : બાંધકામ વ્‍યવસાય પર નકારાત્‍મક અસર થશે

શહેરમાં આજથી નવી જંત્રીનો અમલ, ભાવ બે ગણા થતાં બિલ્ડર લોબીમાં ઉચાટ:નવી જંત્રીના અમલ બાદ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જિસનો ઘટાડો કરવા રજુઆત

વડોદરા,તા.૬ : રાજય સરકારે ૧૨ વર્ષ જૂની જંત્રી અર્થાત સરકારી રહે જમીન-મિલકતનું મૂલ્‍ય નિર્ધારીત કરતા એન્‍યુઅલ સ્‍ટેટમેન્‍ટ ઓફ રેટ્‍સ-૨૦૧૧ને બમણા કરવાનો નિર્ણય લીધો છે. જેનો અમલ સોમવારથી થવાની છે. ત્‍યારે નવી જંત્રીનો વિરોધ શરૂ થઇ ગયો છે. કારણ કે, નવી જંત્રીના અમલના કારણે સામાન્‍ય પ્રજા ઉપર ઘર ખરીદવા માટેનું અતિશય આર્થિક ભારણ આવવાની સાથે બાંધકામ વ્‍યવસાય ઉપર પણ નકારાત્‍મક અસર આવશે. તેવી દહેશત શહેરના બિલ્‍ડરોને સતાવી રહી છે. આ મામલે વિવિધ મુદ્દાઓ સાથે કલેકટરને પત્ર લખી મુખ્‍યમંત્રીને રજુઆત કરવાનું પણ નક્કી કર્યું છે.

કલેકટરને લખેલા પત્રમાં જણાવ્‍યું છે કે, જંત્રીનો ઉપયોગ માત્ર સ્‍ટેમ્‍પ ડયુટીની ગણતરી માટે કરવામાં આવતો નથી. આ સિવાય મ્‍યુનિસિપલ પ્રોપટી ટેકસ, પેઇડ એફ.એસ.આઇ અને નવી શરતની જમીનોના પ્રિમિયમની ગણતરી પણ જંત્રી આધારિત છે. તેવી જ રીતે ઇન્‍કમટેક્ષના કાયદા મુજબ કોઇ પણ મિલ્‍કતની લઘુતમ વેચાણ કિંમત પણ જંત્રી મુજબ ગણવામાં આવે છે અને તેની ઉપર સરચાર્જ સહિત મહતમ ૩૩ ટકા સુધી ઇન્‍કમટેક્‍સ વસુલવામાં આવે છે. જેથી જંત્રીની સાચી કિંમત નક્કી કરવી ખૂબ જરૂરી છે.

અમારી રજુઆત છે કે, આ બધી જ વિગતોની માહિતી છેલ્લા ત્રણ વર્ષમાં કરવામાં આવેલા રજિસ્‍ટર્ડ વેચાણ વ્‍યવહારોમાંથી મળી શકે તેમ છે. બજાર કિંમત નક્કી કરવા સુપ્રીમ કોર્ટે વિવિધ જજમેન્‍ટમાં બજાર કિંમત નક્કી કરવા માટે દિશા-સુચનો આપેલા છે. તે મુજબ વિલીંગ બાયર અને વિલીંગ સેલર વચ્‍ચે કરવામાં આવેલા રજિસ્‍ટર્ડ વેચાણ વ્‍યવહારને જ બજાર કિંમત તરીકે માન્‍યતા આપી શકાય. સુપ્રીમ કોર્ટના સુચનોને અનુસરવામાં આવે તો છેલ્લા ત્રણ વર્ષમાં દરેક પ્રકારની જમીનના વેચાણ-વ્‍યવહારો નોંધાયેલા હોય છે. તેમાં સુચિત ટીપી સ્‍કીમો, ફાયનલ ટીપી સ્‍કીમો, હોલિડે હોમ્‍સ સહિતના તમામ વિકસીત અને અવિકસીત વિસ્‍તારોના વેચાણ વ્‍યવહારો પણ નોંધાયેલા છે. છેલ્લા ત્રણ વર્ષના આવા વેચાણ વ્‍યવહારને વેલ્‍યુ ઝોન વાઇઝ વેચી તેની સરેરાશ કિંમતને બજાર કિંમત તરીકે ગણી શકાય છે. તેવી પણ રજુઆત કલેકટરને લખાયેલા પત્રમાં કરાઇ છે.

આ ઉપરાંત એવી પણ માંગણી કરાઇ છે કે , કોઇ પણ વિસ્‍તારની બજાર કિંમત નક્કી કરવા માટે છેલ્લા ત્રણ વર્ષના વેચાણ વ્‍યવહારોને વેલ્‍યુ ઝોન વાઇઝ વેચીને દરેક વેલ્‍યુ ઝોનની સરેરાશ કિંમત કાઢી તે બજાર કિંમતને જંત્રી વેલ્‍યુ તરીકે આખરી કરવી જોઇએ.

પ્રવર્તમાન જોગવાઇ પ્રમાણે સ્‍ટેમ્‍પ ડયુટી, રજિસ્‍ટ્રેશન ચાર્જિસ સાથે લગભગ ૬ ટકા જેટલો દર થાય છે. નવી જંત્રીના અમદ બાદ પણ આ દર ચાલુ રાખવામાં આવે તો તેની અસર મિલ્‍કત ખરીદનાર તમામ વર્ગના લોકો ઉપર થઇ શકે છે. તેના કારણે બાંધકામ વ્‍યવસાય ઉપર પણ નકારાત્‍મક અસર થશે. જેથી જંત્રીના અમલ બાદ સ્‍ટેમ્‍પ ડયુટી અને રજિસ્‍ટ્રેશન ચાર્જિંસમાં ૫૦ ટકા જેટલો ઘટાડો કરવામાં આવે, તેવી પણ માંગણી છે. નોંધનીય છે કે, ઉદાહરણ તરીકે જંત્રી-૨૦૧૧માં મિલકતના દર પ્રતિ ચોરસ મીટરનાં રૂા. ૧૦૦ નક્કી થયા હોય ત્‍યાં બે ગણા એટલે કે રૂા. ૨૦૦નો દર ગણવાનો રહેશે. (૨૨.૮)

બજાર કિંમત કેવી રીતે નક્કી કરાશે ? તેની કોઇ પધ્‍ધતિ જણાવાઇ નથી

સુપ્રિન્‍ટેન્‍ડેન્‍ટ ઓફ સ્‍ટેમ્‍પ. ગાંધીનગર દ્વારા તા. ૧૯ જાન્‍યુઆરી ૨૦૨૩ના રોજ નવી જંત્રી તૈયાર કરવા બાબતે કેટલીક માહિતી એકત્રિત કરવા તમામ જિલ્લાઓના નાયબ કલેકટર, સ્‍ટેમ્‍પ ડયુટી મુલ્‍યાંકન તંત્રને પત્ર લખવાનો આવ્‍યો છે. આ પત્રમાં તા. ૧ એપ્રિલ ૨૦૧૧ બાદ વિકસીત થયેલા વિસ્‍તાર તથા નગરપાલિકા અને મહાનગર પાલીકામાં જાહેર થયેલી ફાઇનલ ટી.પી.સ્‍કીમ અને ડ્રાફટ ટી.પી.સ્‍કીમના વિસ્‍તાર હોલી ડે હોમ્‍સનો વિસ્‍તાર, તેમજ અસાધારણ વિકસીત થયેલ વિસ્‍તારોને અલગ તારવવા તેમજ જિલ્લા મુલ્‍યાંકન સમિતિ દ્વારા નક્કી કરવામાં આવેલા ભાવ વગેરે અલગ અલગ  પત્રકોમાં દર્શાવીને તેવી વિગતો મંગાવાઇ છે. પરંતુ આ માહિતી આધારે બજાર કિંમત કેવી રીતે નક્કી કરવામાં આવશે ?તેની કોઇ પધ્‍ધતિ જણાવાઇ નથી

નવી જંત્રીની અમલવારીને લઇ સબ રજિસ્‍ટ્રાર કચેરીઓમાં ઘર્ષણ થવાની શકયતાઓ, પોલીસ બંદોબસ્‍ત રખાશે

જંત્રી બમણી કરજામાં આવતા ખરીદ વેચાણને તબક્કે થતા ખર્ચા પણ બે ગણા થઇ જશે. જેના કારણે દસ્‍તાવેજો અટવાઇ જવાથી શકયતાઓ છે. બીજી બાજુ  પ્રિમીયમ ભરવાની ફાઇલો પણ બિલ્‍ડરો પેન્‍ડીંગ કરવાના મુડમાં છે જેને લઇ વડોદરા ખાતે જ પ્રિમીયમ ભરવાની લગભગ રૂા. ૧૦૦ થી ૧૫૦ કરોડની ફાઇલો અટવાઇ જશે તેવું મનાય છે. ઉદાહરણ તરીકે શહેરના છાણી, વેમાલી ગામમાં બિનખેતીની જંત્રીનો ભાવ ચોરસ મીટરના ૧૫ હજારથી લઇ ૧૭ હજાર સુધી છે. આ જંત્રી બે ગણી થઇ જાય તો રૂા. ૩૦ થી ૩૪ હજાર નવી જંત્રીનો ભાવ થાય. હકિકતમાં આ વિસ્‍તારોમાં જમીનોનો આટલો ઉંચો ભાવ છે જ નહીં આ ઉપરાંત કન્‍ટ્રક્‍શનમાં રૂા. ૧ હજારના બે હજાર કર્યા છે. જેના કારણે રેસીડેન્‍સિયલ પ્રોપર્ટીના ભાવ પણ માર્કેટ વેલ્‍યુ કરતા વધી જાય તેમ છે. જેને લઇ નવી જંત્રીનો અમલ શરૂ કરાવવાનો છે. ત્‍યારે અરજદારો અને સ્‍ટાફના કર્મચારીઓ વચ્‍ચે ઘર્ષણ થવાની શકયતાઓ નકારી શકાતી નથી જેથી પોલીસ બંદોબસ્‍ત પણ રાખવામાં આવે તેમ છે.

નવી શરતની જમીનોના પ્રીમિયમમાં અને પરચેઝ એફ.એસ.આઇમાં હાલ અમલી જંત્રીનો ઉપયોગ ચાલુ રાખવા માંગ

નવી જંત્રી અમલમાં આવ્‍યા બાદ તેનો ઉપયોગ માત્ર સ્‍ટેમ્‍પ ડયુટીની વસુલાત પુરતો રાખવો જોઇએ. નવી જંત્રીનો ઉપયોગ કરી નવી શરતની જમીનોમાં પ્રિમિયમ વસુલવાને બદલે હાલ અમલી જંત્રીનો ઉપયોગ પ્રિમિયમ વસુલવા કરવા જોઇએ. તેવી જ રીતે પરચેઝ એફ.એસ.આઇ માટે પણ હાલ અમલી જંત્રીનો ઉપયોગ ચાલુ રાખવો જોઇએ. જો નવી જંત્રીનો ઉપયોગ જમીનોના પ્રિમીયમ અને પરચેઝ એફ.એસ.આઇમાં કરવામાં આવશે તો જમીનોની કિંમતમાં અસહ્ય વધારો થશે અને તેના કારણે એફોર્ડેબલ હાઉસીંગ સહિત તમામ બાંધકામ પ્રોજેકટોમાં આર્થિક ભારણ ખૂબ વધી શકે તેમ છે. જેથી નવી શરતની જમીનોના પ્રિમીયમમાં અને પરચેઝ એફ.એસ.આઇમાં હાલ અમલી જંત્રીનો ઉપયોગ ચાલુ રાખવાની જોગવાઇ કરવાની પણ માંગ બિલ્‍ડરોએ કરી છે.

(12:22 pm IST)